您的位置: 楼市资讯>干货收藏!购小产权房解渴,忽饮鸠止渴!

干货收藏!购小产权房解渴,忽饮鸠止渴!

来源:房天下   发布时间:2018-01-11

小产权房和商品房相比,价格十分便宜,这对于手头资金比较紧张的购房者来讲,是非常有吸引力的。但购买小产权房意味着需要面临巨大的风险。那么小产权房到底能买吗?值得购买吗?

“小产权房”并不是律概念,而是人们在实践中形成的一种约定俗称的称谓。一般指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其不动产证不是由国家房管部门颁发,而是由乡或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。

小产权房可以买吗?

根据律规定,农民集体土地上建设的房屋属于集体所有,其转让或销售的对象是有的,只能在集体成员内部转让、置换。而如果将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到律的认可与保护,也就不能办理不动产证、契税证等合手续。

买小产权有什么风险呢?

1、合同无效

小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的律性质,其并不是商品房。所以,律规对商品房的规定和制度对小产权房是无效的,购房人如果选购了小产权房,一旦买卖双方发生纠纷,买方权益很难得到维护。

2、没有不动产证

由于小产权房无办理不动产证,因此购买时不能进行抵押贷款,购买后也不能合转让过户,对房屋的保值和升值也有很大影响。另外,一旦遇到拆迁,由于被拆迁房屋必须提供合的不动产证才能领取补偿,购房者就不能得到这部分资金补偿。

如何判断小产权房?

1、新房查看五证

在销售商品房时,开发商应该具备五证,即《国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证》。小产权房是没有五证的,因此购房者可以据此判断房屋性质。

2、二手房看不动产证

小产权房没有国家的不动产证书,只有乡或村委会的产权证,因此购房者选购二手房的时候,在购房前要求卖方出示房屋的产权证等证件,判断其颁发机构。

因此小产权房,人们很容易认为它不过是一种不完全产权,并不是没有产权。而事实上它恰恰就是无产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合管局也不会给予备案。因此,购买这种房屋,将承担很多方面的风险。

买小产权房风险

一、缺少“五证”

“五证”是消费者取得房产证的先决条件,即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目,如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片销售,但众多业内人士却认为,“小产权房”存在诸多风险,较大的问题就是没有产权,不受律的保护。

二、拆迁难补偿

除了不能办理房产证外,那些“便宜房”实际上属于在规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

三、质量难保证

房屋安置没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。

四、配套不完善

这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷,可能连水电都没有。

五、遗赠也麻烦

由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义,是“小产权房”目前普遍的运作模式,具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露,因为没有办理手续,所以这种房子房价一般都很低,有些开发商是“打一枪换一个地方”,一旦清盘,兑现不了承诺马上撤离,后续引发的许多麻烦都甩给购房者。

二、不慎购买小产权房如何处理?

(一)购买小产权房的合同效力如何

小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也应当区分不同情况,妥善处理。

1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖买卖,该合同认定有效。

2、对于将房屋给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

3、对于将房屋给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

(二)已购买小产权房如何处理

对于属于买卖合同无效的小产权房交易,买家可以如此处理:

1、退房

狭义的小产权房不能买卖,因此小产权房买卖交易基础就违,可以主张退还购房款。协商不成建议起诉。

2、要求退还所交款项

因为小产权房屋的买卖是无效的,无效合同应恢复原状,因此对方应退还你所交的款项。你可要向当地房管部门投诉,争取退还所交款项。

以上就是对“购买小产权房有什么风险,不慎购买小产权房如何处理”的解答,希望能对你有所帮助。总的来说,对于购买小产权房的风险很多人已经有所耳闻,所以在购买小产权房前都会慎重考虑。但是由于一般购买者缺乏律常识和购房经验,生活中也有些人不慎购买了小产权房。面对这种情况,建议可以协议退房,如果协商不成可以寻求律师的帮助,通过起诉退房,以避免风险维护自己的合权益。