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当下楼市的情况，仿佛这逐渐转凉的天气，丝丝寒意在人群中蔓延开来。
对于刚需人群来说，想买房的依旧在密切关注着楼市。拿前两周我们组织的城南、城北的看房团来说，仍有不少网友打算在近期买房，也有网友选到了心仪的房子，为今年寡淡的“银十”增色不少。
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宏观看金融政策
微观看供求关系
出现这样的楼市变化，可以从宏观和微观的角度试着来和大家谈一谈。
宏观方面，影响楼市*直接的应该就是金融政策了，在其他调控政策方面今年没有明显变化。
其实自去年各地银行上调利率开始，就已经埋下了伏笔。不少银行在房贷利率方面，首套房普遍上浮20-25%，二套上浮35%，贷款利率如今已经从曾经的4字头变成了6字头，买房成本进一步增加。
而一旦形成这样的局面，就很难用一些小刺激来使大家对楼市的预期反转。不知未来的金融政策方面是否会再松一点，作为支柱产业的房地产，对GDP的影响是非常可观的。
微观方面，主要还是常熟楼市供求的关系变化。
在今年上半年，常熟的楼市情况一片大好。这是在经历了去年下半年的冷淡期后，一次集中的爆发，而这个爆发的节点，就是今年的“金三银四”。
这段时间内，已经提前消耗了不少潜在需求，再加上持续的供应增加，常熟楼市供大于求的情况已经注定。
所以，造成当下的楼市局面，也在情理之中了。下一波的楼市小高潮，或许会出现在年底，而要出现反转，明年的“金三银四”我们再见分晓。
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判断房子是否值得买入
一个公式就能教你搞定
楼市是有周期的，有谷也有峰。
相信还有不少网友会选择在近期买房，这里面可能包括一部分刚需人群，时间点到了不得不考虑买房;而另一部分人群，他们的嗅觉是十分敏锐的，在下一波浪潮来临前寻找着机会能够以更合适的价格入手。
这个时候，房子是买贵了，还是捡了便宜?到底值不值?成为了大家心里的一个结。
所以，又是时候祭出这个公式了!
项目开盘价格≤同小区或同板块五年内次新房价格*80%，即值得入手。
这个公式成立的条件为：
次新房的价格是多对多博弈出来的，更能代表一个区域阶段的真实价格。它还有一个特点——“易涨难跌”。所以拿同一小区或同板块五年内次新房下降20%后的价格与项目价格做对比，如果差不多或者项目开盘价格更低，说明即使调控一年后价格下跌，以这个价格入手的该项目仍然保值、抗跌。
如果有能够满足条件的楼盘，且买且珍惜吧。
当然，满足上面这个条件对于不少新盘来说是有困难的，因为不少新盘拿地价更高，各方面的成本也高，自然会造成比周边一些老盘价格贵上不少。这个时候，就要考虑项目：价格+品牌+地段+配套+规划+产品，这样的综合实力了。
结语：
在过去10几年的房地产历史上，基本是涨2年跌一年:2005年、2008年、2011年、2014年，这几年的确跌过，但到目前为止，房价仍然处于历史高位，总体是往上升的。
对于不少人关心的房价，记住这句话：房价真下调的时候就是政策开始放松的时候。
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