常熟人买房，到底应该怎么计算公摊面积？

来源：吉屋网发布时间：2020-08-11 14:37:25

　　众所周知，买房子都有公摊面积。

　　一提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨，因为花了100㎡的钱，可能到手却只有70㎡，甚至更少。

　　在各种资料中，关于公摊面积的来源几乎没有一个肯定的答案。

　　百度上给出的解释是，公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。根据楼层的不同，公摊面积也会有所不同。

　　那么，问题来了。公摊面积到底包括哪些区域?公摊面积应该怎么计算?不同产品的公摊面积应该占多大的比例?公摊面积是不是越小越好?今天笔者就给大家一一解答。

　　Q1：公摊面积到底包括哪些区域?

　　事实上，公摊面积的范围很广，不仅仅是电梯和过道，还包括电梯井、管道井、公共用房、管理用房、垃圾道、楼梯间、设备间、公共墙体、变电室、设备间、值班警卫室等公共区域。

　　Q2：公摊面积怎么计算?

　　一般买房，开发商会告诉我们，房屋的建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。换言之，公摊面积=房屋的建筑面积-公摊面积。

　　笔者举个例子。L先生买了某小区一套18楼的房子，总高31层。房产本上的建筑面积为122.18㎡，而实际得到的套内建筑面积为97.59㎡，那么，这套房子的公摊面积就是24.59㎡。

　　公摊面积也是要花钱的。如果按房价10000元/㎡，仅公摊面积就要24.59万元。但是，纵观常熟的房价，10000元/㎡的房子几乎没有，可想而知，公摊的钱只会更多不会更少，确实让人心疼。

　　Q3：不同产品公摊面积该占多大的比例?

　　目前，国家并没有明确规定公摊面积必须控制在哪个区间范围，不同产品的公摊比例也是不同的。

　　【洋房】住宅的公摊面积为7-12%

　　洋房参与公摊面积包括外墙水平投影的二分之一、楼梯、楼梯间、为住户提供服务的物管用房、热交换站、水泵房、配电室等。

　　【小高层】7-11层住宅的公摊面积为10-20%

　　一般小高层公摊面积取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊面积在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊面积在15%-20%之间。

　　【高层】12-33层住宅的公摊面积为14-24%

　　根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间。因为高层建筑的电梯、电梯前室、安全通道楼梯、管道井、强电井、弱电井等公用设施都占用了空间。而且高层住宅的楼梯高度高，所以高层建筑公摊面积会比较大。

　　【别墅】住宅的公摊面积为1-8%

　　别墅是包括地下层在内的*多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联排别墅有较少的公摊面积。

　　Q4：公摊面积是不是越小越好?

　　答案是不一定。

　　公摊面积越小，意味着房屋的套内建筑面积越大，房屋的得房率就会越高。

　　但是，如果公摊面积太低，势必会减少大堂、过道等公共区域的面积，对于比较高端类或改善类的住宅来说，如果走廊很窄，只能一个一个通过，那么，房屋的公摊面积就会影响小区业主居住的舒适度。

　　看到这里，可能有人会问，公摊面积会取消吗?何时取消?

　　2019年2月23日，住建部发的一篇文章《住宅项目规范(征求意见稿)》当中，第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

　　也就是说，取消公摊面积的事情已经提上日程，只是具体事宜还未可知。