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相信这个十一长假，会有很多常熟的刚需朋友们选择买房。
毕竟十月是一个黄金窗口，是开发商冲刺年底业绩和抢回收的重要节点。
所以每年的十月份和年底，都是一个非常好的买房节点，因为营销团队要抢回款啊，这个时候对于买房人就是良机。
根据六六在常熟的实地肉身跑盘感知，也发现了常熟的房企们正在为十一紧锣密鼓的准备着。很多项目已经放出了“一口价”、“特价房”，还有各种名义的“工抵房”。
只要你去看，就会发现如今常熟的新房从2万单价折后干到1万8、1万8干到1万7毫不为奇。
和周边老旧的二手房相比，常熟的「折后」新房正在出现了「一二手倒挂」的趋势。
这种时候买房人怎么选?尤其是从未买过房的刚需朋友。
任何事情从0到1都是*难的，买房这种需要技巧、时机、勇气的事更是如此。
对于常熟的刚需而言，掏空了“六个钱包”凑出的*，未来还要省吃俭用稳定自己的现金流，面对的压力可想而知，纠结无处不在。
好，讲完了趋势，买房的攻略干货要来了。
01
*套房，适当放弃完美
常熟的刚需想要买什么样的房子?
其实这个问题很多人闭着眼睛都能回答：地段要好，房子要又大又新，*带个大花园、会所、泳池，离上班的地方近、*梯队学区、能看到升.值潜.力...
恭喜你，这种房子所有的买房人都想要!但在下决定之前，有没有摸一摸口袋，我到底有多少预算?
因为现实往往就是残酷的，大多数时候刚需其实并没有多大的选择空间。买房的烦恼根源永远只有一个：预算不够。
很多时候正是买不起完美的房子，才叫刚需。
常熟刚需买房*个要纠正的，其实就是过于追求完美的心态。
地段、面积、楼龄是房产三大指标，只要你放弃其中一个，几乎任何一套房你都买得起。那么放弃哪一个呢?
一般来讲，地段是*不能放弃的，房子*的*优势在于位置，我们买的房子并不是钢筋水泥在*，而是地段在*。
所以刚需买房人，*套房也要看中地段，即使不是城市中心，也要押注城市重点发展的副中心和潜力新区。
剩下的户型面积和楼龄，又应该怎么取舍呢?
因人而异。
如果家庭人口毕竟多，可以买个地段不错、房龄稍旧、但房间数户型佳的房子;
如果是刚进入社会的小年轻新婚夫妇，可以适当放弃面积，买个地段不错的新房、次新小两房，将来*了可以有置换的权力。
02
*套房，金融属性更重要
大部分常熟的刚需朋友，在买入房产时候都是开心的，但很多人往往过个三年就后悔了。
尤其是现在的静淡行情中，估计很多人都在嘀咕：一起买的房子，我同事的还在涨，为什么我这个小区还在微跌呢?
原因很简单，*套房不懂，全凭喜好买房，没有一些客观的参考标准。
参考标准是什么?
房子想要涨得快，就要重视金融属性，以后才能很容易的裂变出资金，迅速买入下一套或往上置换。
我们来重点聊聊房子的两个属性：居住属性和投资属性。
很多时候居住属性是可以影响投资属性的，居住属性好的房子往往一开始就是有溢价的，比如常熟的琴湖小镇，你说它好不好?
一定好。绝.佳地段、学区、商业和产品力都不错，但未来一定会是涨幅*的吗?
不一定。因为它是常熟的天花板，相对值已经很高了，很适合自住。
大家再仔细想想，是琴湖从2万7涨到3万5容易，还是城南城北从1万8涨到2万5容易?
刚需买*套房，一定要以投资价值优先，涨得快就是王道。
道理很简单，房子涨得慢甚至不涨，意味着以后的置换成本会更大。
当然，也有很多人说“房住不炒，我买房子完全就是用来住的，不考虑卖出去或者置换。”
这种想法完全是*套房的想法，随着未来家庭资金充裕需要向上腾挪，或者单纯的家庭人口数增加，你就不得不置换了。
对于大部分人来说房子都是人生中*重要的资产，一定要重视房子的金融属性，这意味着保值增值和流通能力。
哪怕你不炒房，也要保证买的房子不断在*。对于刚需而言，这一套房几乎是家庭*的资产池了。
如果它能涨得快，比苦逼上班改变人生要来的快得多。
03
买房该重视那些要素?
房子有很多增值要素，比如说商业、户型、*、产品力，但重点在哪?
大家都知道，房产买的不光是房子，还包括了脚下的那块地。
但因为房地产又和户籍制度挂钩，所以房子又有附加值：教育、医疗、户籍、等价值。
来计算一个简单的公式：房产价格=房子实物(产品)+附加配套(周边的商业、医院，*等)。
房子的产品要素包括：建筑品质、户型、楼层、内部装修、物业、景观、居住人群等;
附加配套：交通、商业、环境、圈层、景观、医疗、*等。
这么多要素，我们到底应该重点关注什么?
简单聊聊个人在房地产行业的感知：一套房到底好不好，要素的比分权重可以如下。
地段30%+学区30%+产品力(户型、小区配套等)10%+商业10%+利好(交通、产业、环境)10%+其它(10%)。
说到底，地段首位，学区次之，这两个要素才是*重要的。
因为生地变成熟地，就意味着地段护城河已经形成了，长时间内除非有重要区域被大力拉起来，否则不会改变。
学.区房的壁垒也很高，除非政策大幅度改变，但这里牵涉的民生利益太多了，未来很长时间不可能会有大幅度改变。
记住中国的学.区房，无论在哪个城市，都是稀罕物，价格就会涨到绝大部分人目瞪口呆的程度。
比如现在的苏州大市，二手房*保值的，就是园区好地段+好学区。
即使行情下跌，这些房子也不会受到多少影响。
04
常熟*套房，买在哪?
房子选地段，恐怕是比买什么样的的房子还重要的事情了。
因为其他所有的要素——商业、交通、建筑风格、审美、物业、装修标准等，这些都会发生变化，但只有地段是一直固定在那里的。
房价之所以会上涨，除了供需关系、货币通胀等影响，很重要的一点是在城市发展过程中地段在*。
那么刚需买房应该选择什么地段呢?
如果是刚需，建议首选城市副中心。
常熟的副中心很明了：南部新城、城北城铁片区。
城市副中心是逆风翻盘的机会，在城市核心区，老钱和富人已经占据了时间先机。刚需作为后来者，*的机会就是去城市副中心，买入持续生长的地段，等待翻倍行情，赚了钱再杀回核心区域。
这两个区域存在着预期差，早期不被大多数本地常熟人看好，即使在上一波上涨过程中，本地人也认为它属于郊区，
但现在呢?
很少再有人说它们是郊区了，因为城南城北还在持续野蛮生长，持续还有源源不断的利好，常熟还在长期往里面砸钱，即使现在买入，从长期趋势来看，还是有机会赚到钱的。
只要常熟在发展，城南城北就要起来，利好就要不断落地，它的上涨就不会停下来。
05
新房还是二手?
很多人在买房时，都在问一个问题：到底买新房还是二手房?
我的建议是，新房二手房都要看。
现在常熟很特殊，新房打折、二手房也在微跌，实地多去看，哪个性价比高买哪个。
碰上限价盘或打折盘，如果新房比周边的二手房还便宜，存在套利空间，为什么不买呢?
不过依旧有一些看似懂行的人说：投资人几乎不买新房，他们只喜欢二手，可以淘笋。
其实他们陷入了一种迷信，这种理论要因城市而异、因人而异。
新房如果比二手房还便宜，为什么不值得买呢?
我对房子新旧没有成见，哪个能赚钱就买哪个，这是*简单的道理。
买房投资除了自住，不就是为了上涨和收益吗?能赚钱的就是好房，无论新房还是二手房。
趁着十一的黄金窗口，常熟的刚需朋友们，可以实地多去跑跑，也可以留言给我们。
希望大家，都可以买到常熟能增值有潜力的好房子。
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